迭部县扎尕那生态旅游养生特色小镇
发布日期:2020-12-08   作者:高辉   来源:    阅读:

迭部县位于甘肃省甘南藏族自治州东南部。地处秦岭西延岷、迭山山系高山峡谷之中,青藏高原东部边缘甘川交界处。北靠卓尼,东连舟曲,东北与宕昌哈达铺毗邻,西南分别和四川若尔盖县、九寨沟县接壤。总面积5108.3平方公里,全县总人5.6 万人,属藏民族聚居区。迭部县生态旅游资源及其丰富,号称“森林之城,人居天堂”,扎尕那是世界级古冰川遗址,省级地质公园,曾荣获“全国百佳深呼吸小城”“最佳休闲旅游目的地”称号,措美峰被《中国地理杂志》评选为“中国十大非著名山峰”。

世界级藏地休闲养生特色镇

立足藏区旅游发展优势条件和迭部资源禀赋,打造以旅游服务和藏式养生为核心功能的扎尕那生态旅游养生特色小镇,构建扎尕那区域旅游大本营、迭部乡土文化体验集聚地、藏地养生先行示范区、尕那农林牧复合农业文化遗产传承点。

门户小镇+ 文旅小镇

门户小镇:甘南州南部片区、迭部县、扎尕那景区旅游交通枢纽和服务基地。

文旅小镇:地域文化传承发展的窗口,藏地休闲养生的平台

扎尕那特色小镇的建设开发将采取整体规划、分期开发、逐步完善的形式实施投资建设:

1~2年小镇启动区以扎尕那景区为核心,依托现有城市服务基础,挖掘优越的自然人文资源,打造县域旅游的“加油站”,能够承载高品质服务功能和创新功能的旅游核心区概念。增加配套相关服务设施,导入休闲商业、藏医药浴养生度假酒店式公寓及度假公寓等,与城区其他旅游产业错位,形成自身特色,塑造扎尕那度假旅游品牌。让游客一定到此处停留两、三天。

3~5年主动融入“三区三州”旅游大环线东段“大香格里拉人间乐土线”。加大与拉不楞寺、冶里关、大腊子口及若尔盖、九寨沟等相关旅游景区的联动,立足地方民族特色,构建甘南州南部休闲旅游服务核心区。结合区域内其他景区,向游客展示甘南古老文化和独特生态,打造特色文旅概念,让游客多停留一段时间。

5~8年深耕养生大产业,引进藏医药体验、藏医养生别院、学术交流、商务旅游等康养业态。打造集旅游服务、藏文化展示、藏医药体验等多功能议题的特色小镇,依托当地藏区文化,打造迭部当地特色品牌,围绕“三区三州”旅游东环线的概念,提升小镇软性服务,构建国际知名的藏地康养胜地,带动产业发展,促进本地居民、就业人员、外来游客、新居民四者融合的康养旅居生活。

5、项目建设内容及规模

扎尕那特色小镇项目选址于甘肃省甘南藏族自治州迭部县,扎尕那景区距县城27公里;旅游小镇位于县城南部白龙江南岸河谷地带;生态康养社区位于旅游小镇以东,与县城主城区隔江相望。

1)项目建设内容

扎尕那特色小镇项目由扎尕那景区、旅游小镇和生态康养社区三部分组成。形成“以景区为发展龙头、旅游小镇为延伸服务、康养社区为功能补充”的格局。其中,扎尕那景区是本项目的核心资源,具有关键的核心吸引力;旅游小镇立足对景区旅游产品线的延伸和有益补充;生态康养社区则是扎尕那旅游资源的外溢产品,进一步拓展扎尕那旅游内涵并扩大项目影响力。

基于“景镇一体融合发展”的考虑,项目拟采用如下的建设思路:

① 针对既有核心景区的现状不足进行综合提升,进一步发掘旅游资源潜力,围绕游客体验对旅游产品实施提质增效;

② 着力解决核心景区旅游现有痛点,适度扩大景区的范围形成拓展景区,与县城实现无缝衔接,释放旅游资源潜力,丰富旅游产品类型与可选择性,延长游客有效停留时间;

③ 在区域对外交通节点设立门户服务区,提高景区和旅游小镇的显示度和可进入性,拉长旅游经营服务链条,减轻景区生态环境保护的压力;

④ 毗邻县城建设旅游小镇,有效利用主城区公共资源,承接门户服务区游客引流,丰富旅游产品和服务,与景区实现差异互补,完善旅游体验;

⑤ 建设生态康养社区,服务当地乃至周边县市居民以及季节性常驻游客,将扎尕那景区和旅游小镇的外溢效应最大化,扩展项目品牌影响力。

2)建设规模

项目总占地约995.75亩、总建筑面积约:60万平方米、总投资约28亿元。其中扎尕那景区门户服务区占地13.94公顷(209.14 亩),建设规模5350平方米;投资13787.38万元;旅游小镇占地24.18公顷(362.76亩),建设规模217650平方米、投资106993.11万元;生态康养社区占地28.26公顷(423.85亩)、建设规模370675平方米、投资161490.35万元。

四、项目建设资金来源

项目总投资282270.84万元,其中扎尕那景区拟投资13787.38万元;旅游小镇拟投资106993.11万元;生态康养社区拟投资161490.35万元。针对各个子项目的不同特点,采取分期投资建设的方式:

a.建设单位自筹资金:84681.25万元,约占建设总投资的30%,按建设进度逐步安排到位;

b.预计申请政策性专项补贴:28227.08万元(基础建设、旅游发展、新农村建设、三农等资金);约占建设总投资的10%。

c.由建设单位控股股东发行股票、定向债券及建设单位向国家政策性银行申请10年期贷款或采取BOT、A2P、PPP、MBO、A2I等其他融资模式筹措资金共计169362.50万元,约占建设总投资60%。

五、运营模式

对标北京古北水镇,浙江乌镇开发经验和成功实践,牢牢抓住“区域拓展、资源整合、景区运营”这条主线,统一规划、统一建设、统一管理个性经营、体验式的度假生活,

观光与度假并重、景区配套服务与小镇内二次消费复合经营的商业模式。深度挖掘扎尕那甘南藏区山岳型旅游资源在地貌、风景、民俗方面的特有优势;发挥曲江二十五年项目投资开发经验和西安旅游(000610)上市公司资本市场投融资平台和品牌优势,用好省州县三级政府给予的各项扶持政策,铸造本项目市场壁垒,实现开发效应倍增。

1、商业业态:

一是门户服务区:建设迭部县旅游服务集散中心,引入六大功能系统(引导、解说、游憩、集散、服务、其他),附属大型停车场、成立景区交通公司、文化集市内散状分布的特色小吃、服装、旅游商品等店铺,通过购物加深游客对小镇风情的情感体验;

二是打造“三寨”即:食养、工艺、民俗寨;形成一条浓缩迭部美食、大众精品餐饮、国际创新菜、欢乐酒吧、农产品销售、茶吧等旅游美食文化街;引进非遗文化体验项目,构建甘南“十寨”非遗精品文化体验场所;设置精品客栈形成一栈一品样板区。此为扎尕那小镇最大的特色。项目公司负责所有经营权的审批,整体管控。优先吸纳建档立卡贫困户及原住民作为公司工作人员,解决其收入,客栈及店铺是主要就业领域。

2、酒店商业业态

一类为由项目公司统一经营管理的房车及帐篷露营营地,提供露营所必需各类产品和服务。

另一类为藏药浴主题酒店、康养社区:面向各类高端商务人群,结合高山生态文化特色,满足部分旅客长期藏式康养的需求,导入藏药浴康养主题酒店式公寓,配套建设社区会议中心,引入藏药发展论坛及各类会议活动功能,形成一站式专属度假与会议空间。由此也扩大了小镇旅游的客源面,提高商务客源在此居住的可能性,获取更高端的消费价值。

3、发挥曲江文化+复合型旅游开发经验,导入西安旅游全产业链,积极参与当地旅游产业孵化、招商运营,促进迭部县旅游整体升级。例如酒店、藏药、演艺、餐饮、文创等业态,在二次消费方面做好产品供给端升级,提升游客体验度,延长游客滞留消费时间。

4、景区运营公司在小镇项目的基础上,协调区域资源,积极拓展周边片区做全域旅游。站在整个甘南州的高度上,一是将迭部小镇做成甘南旅游金品牌;二是将扎尕那生态旅游文化发展有限公司由最初的迭部小镇投资运营主体发展为甘南旅游投资控股公司,再控制甘南州2-3个核心旅游资源。

5、盈利构成

主要收入来源:景区配套服务+小镇内二次消费经营收入及康养社区租赁与销售等。

一是游客服务中心为全县旅游景区唯一服务机构具有排他性;二是迭部县已确定旺季所有车辆一律不能驶入扎尕那景区,在游客中心换乘绿色观光旅行车);三是三寨:食养、工艺、民俗寨;生态康养社区会议中心、藏药浴主题酒店、康养社区租赁与销售等。

6、景区全域经营

小镇项目建设得到了甘肃省委、省政府、甘南州委、州政府以及迭部县委、县政府的高度重视。项目辖区内的服务运营具有排他性。首先掌控扎尕那景区全部资源,树立曲江甘南旅游品牌,实施三统一管理模式,可根据实际需要成立:自有景区交通服务公司,物业管理公司,文化演出公司,品牌推广及文化衍生品开发公司等,实现全产域化运营。

7、上市公司自控客源

西安旅游可发挥旗下中旅、海外“陕西十大旅行社”年35万客源优势,开发扎尕那专属旅游休闲产品,唱响自有品牌,形成旅行社+自有景区+ 全产业链旅游服务新发展格局,打造曲江生态特色养生休闲游金字招牌。

六、项目风险及防范措施

1、项目风险:(1)区域交通现状基础薄弱,旅游可达性较差,基础设施不完善;(2)旅游发展程度低,旅游产品单一,配套服务水平不高;(3)旅游适宜期较短,游客量季节性波动较大,淡旺季差别明显;(4)建设用地分散,不利于旅游业态集聚互动;(5)资金投入较大,回报周期长。

2、防范措施:(1)加强政府协调,全面掌握区域交通基础设施规划和建设计划,有效衔接项目建设与运营分期,抓住近年基础建设迅速提升的机遇;(2)发挥发挥曲江文化+复合型旅游开发经验,导入西安旅游全产业链模式和外部资源,丰富旅游产品,提升游客体验;(3)充分利用与当地政府共建的企业平台优势,强化客流引导,实现景镇一体融合发展;(4)积极发掘地方优势资源,强化比较优势,针对细分客群培育全季节旅游度假市场;(5)强化门户服务区节点作用,综合运用多种手段沿主要交通路径、游线和沿江景观廊道构建分地块/组团间的有效联结;(6)充分发挥上市公司投融资平台作用,提升投资资金使用效率,加速一期工程建设,最短时间使项目产生现金流入;(7)旅游小镇和景区统一纳入特色小镇运营,通过门票、交通服务和物业出租等收入形成固定营收体系,在保障持续性适度盈利的基础上,将超出利润投资于景区基础建设,景区运营、小镇建设和景区开发相结合互为纽带,形成可持续的循环。

七、项目效益

1、社会效益:可拉动当地就业,促进旅游脱贫,提供近2000 个就业岗位;带动其他产业,构建创业创新发展环境;让藏区迭部文化走向世界。

2、经济效益:促进地区旅游产业发展,增加财政税收,

1)扎尕那景区财务评价分析

扎尕那景区(核心景区、拓展景区、门户服务区暨宗地三\四)建设总投资约13787.38万元,建设周期2.5年,2021年——2027年累计净利润约52878.36万元,内含报酬率34.45%。

2)旅游小镇财务评价分析

旅游小镇建设总投资约106993.11万元,建设周期2.5年,完成建设后可实现年租金收益约14422.80万元,2021年——2027年累计净利润约64902.60万元,年化收益率8.67%。

通过财务评价分析结果表明,项目经济效益较好,有较强偿还能力;20年(含建设期)累计财务净现值87714.69万元,项目静态投资回收期10.89年。

3)扎尕那生态康养社区财务评价分析

项目产品变现能力较强,内部收益率为12.89%,表现较为安全。

通过财务评价分析结果表明,各个子项目的综合经济效益均较好,景区项目有较好经营收益,旅游小镇及生态康养社区项目有较强偿还能力。

3、环境效益:全域格局的生态保护效益。

八、建设意义

本项目的建设符合国家宏观政策,获得了各级政府支持,财务评价可行,有利于促进当地经济和社会发展。因此,本项目建设是可行的、必要的。

1、该项目与国家政策结合紧密,在落实中央发展藏区少数民族地区经济,促进旅游扶贫,建设新农村,发展新型特色小城镇方面具有一定的示范和带动作用;

2、经过前期两年时间的充分调查与研讨,项目的整体构想与发展思路已经形成,并与甘肃省、甘南州、迭部县各级政府深入交流,得到了各级领导的肯定和支持;

3、项目致力于打造生态、旅游、康养特色小镇,项目建成后,将发挥迭部县自然资源和文化资源优势,实现产业、文化、旅游、“三位一体”,带动生产、生活、生态融合发展必将成为甘肃省乃至整个安多藏区的一张靓丽名片;

4、项目的建成有利于再现曲江新区飞地经济和项目开发新亮点,为西旅股份实现上市公司转型升级发挥良好的促进作用;为迭部县乡村振兴、决胜全面小康、决胜脱贫攻坚贡献一份力量。

5、项目的建设从财务评价角度可行、社会效益明显,符合国家经济发展政策,符合科学发展观,符合迭部县总体规划,可有力促进当地经济和社会快速发展。